Na harde toezeggingen verzet tegen bouwproject Kuykhoven gestaakt

Op advies van hun advocaat zijn de omwonenden aan weerszijden van de bouwkavel middenin het hart van Sloten in gesprek gegaan met de bouwers van de omstreden nieuwbouw.

Dit heeft geleid tot een aantal afspraken die zijn vastgelegd in een verklaring, die is ondertekend door de bouwers, de vijf gezinnen die naast de bouwkavel wonen en door de Dorpsraad Sloten-Oud Osdorp. Helaas was het niet meer mogelijk om de hoogte van de nieuwbouw te verlagen.

Ongeveer vijf jaar na de sloop van de stolpboerderij waarin de woning en het garagebedrijf van de familie Kuykhoven waren gevestigd, is er op 12 juni eindelijk een informatiebijeenkomst over deze beeldbepalende nieuwbouw in het hart van het beschermd dorpsgezicht. Het zal wel even wennen zijn, als dit gat in het dorp straks vermoedelijk eind 2024 weer is opgevuld.

Informatieavond op 12 juni 2023
Deze omwonenden willen het zure verleden vol misleiding door de gemeente en de ontwikkelaar achter zich laten en zich op de toekomst richten. Zij vinden het prettig dat het project nu is overgenomen door communicatieve bouwers die de nieuwbouw zelf zullen gaan realiseren. De heren Iskes (Bouwers van Braam-Minnesma bv) en Van Drongelen (Thunnissen) nodigen alle belangstellenden uit om op maandag 12 juni 2023 tussen 19 en 20 uur naar gebouw De Schakel in Tuinpark V.A.T. te komen. Zij zullen hun plannen dan met alle belangstellenden delen en vragen beantwoorden. Het is de bedoeling dat de bouw eind 2023 begint en dat het project eind 2024 gereed is.

Afspraken zwart-op-wit
In deze verklaring beloven de bewoners en de Dorpsraad hun tegen dit bouwplan lopende beroep bij de Rechtbank in te trekken in ruil voor het zwart-op-wit vastleggen van een aantal toezeggingen door de bouwers. Deze afspraken gaan o.a. over:
• Aanpassingen aan het uiterlijk van de nieuwbouw voor zover deze nog mogelijk zijn binnen de verleende omgevingsvergunning;
• De doorstroming op de Lies Bakhuyzenlaan tijdens de bouw en daarna;
• Afspraken over de bescherming van de omliggende bebouwing, direct contact en de informatievoorziening tijdens het bouwproces.

Uiterlijk panden sluit nu wat beter aan bij dorp
De bouwers hebben het uiterlijk van de nieuwbouwpanden aangepast aan een stijl die – volgens veel Slotenaren – beter past bij de dorpse stijl van de omliggende woningen. Die veranderingen moesten wel passen binnen de kaders van het eerder vastgestelde ontwerp dat de Welstandscommissie al heeft goedgekeurd. Hoewel hiervoor dus beperkingen gelden, zullen de veranderingen – deels op detailniveau – wel degelijk een groot verschil maken voor de beleving van de nieuwbouw binnen de oude dorpskern. Het ontwerp zal worden aangepast op deze onderdelen:
• De bakstenen: De kleur van de stenen zal passen binnen het kleurspectrum rood-bruin, vergelijkbaar aan de bakstenen van de omliggende huizen. Bovendien zal alleen de handvormsteen, die als het ware al een ‘verouderingskuur’ hebben doorstaan, worden gebruikt. Het metselwerk zal hierdoor minder strak en nieuw ogen dan gebruikelijk is bij nieuwbouw. Onderaan de voorgevels komt een plint van donkere bakstenen.
• De voegen tussen de bakstenen zullen licht verdiept (circa 3 mm) als volle voeg worden uitgevoerd. De kleur van het cement wordt donkergrijs, passend bij de verschillende rode stenen en zal vergelijkbaar van kleur zijn aan het voegwerk in de omliggende bebouwing. Dit basale volle voegwerk past goed bij de oude bouwstijl van het dorp.
• Het metselwerk boven de kozijnen en deuren in de voorgevels zal – waar dit inpasbaar en van toepassing is binnen het vergunde ontwerp – worden uitgevoerd in rollagen. Hierdoor wordt het verticale karakter van de ramen benadrukt en passen de ontwerpen beter in het dorp.
• Het zou mooi zijn geweest als op deze nieuwbouwwoningen – net als elders in het dorp – de gewone ouderwetse dakpannen (met een golfje) hadden kunnen komen. Dit bleek echter helaas geen haalbare kaart. De Welstandscommissie wilde per se dat de nieuwe woningen een “modern karakter” zouden krijgen en ook de architect steunt dat uitgangspunt. Er zullen dus vlakke dakpannen op de huizen komen, maar de architect was wel bereid om de afmetingen van de en de mate van glans van de dakpannen aan te passen.
• De achterste woning aan de Lies Bakhuyzenlaan krijgt als enige woning een houten gevel. Door een grover gezaagde plank te gebruiken, zal de uitstraling van dit pand minder hard zwart worden.

In de ‘artist impressions’, die de bouwers op 12 juni (en digitaal) tonen, zijn deze aanpassingen nog niet verwerkt. Dit kon nog niet, omdat het onderzoek naar hoe deze aanpassingen het beste kunnen worden gerealiseerd nog loopt.

Doorstroming Lies Bakhuyzenlaan
De bouwers hadden al in eerder stadium een verkeerskundige naar de doorstroming op de nog altijd smalle Lies Bakhuyzenlaan laten kijken. Niemand was daar tot nu toe van op de hoogte. De verkeerskundige van ingenieursbureau BodemPlan uit Zaandam heeft dit – naar zijn mening – op deze tekening inzichtelijk gemaakt dat:
• doorstroming van verkeer op de Lies Bakhuyzenlaan tijdens en na de bouw van de woningen goed zal zijn;
• tijdens en na de bouw zullen ook grote voertuigen vanuit de laan volgens de blauwe rijcurves de privéparkeerplaats kunnen bereiken.

Contactpersoon en informatievoorziening tijdens bouw
Groot zorgpunt voor de omwonenden, en dan vooral voor de bewoners van de kwetsbare niet onderheide oude arbeiderswoningen aan de overzijde van de Lies Bakhuyzenlaan, is de bescherming van hun huizen tijdens de bouw. Ook hierover had de bouwer, zonder dat iemand dat wist, van tevoren al nagedacht. Er wordt gestart met bouwen op het achterste deel (het zuiden) van de kavel en daarna komt het voorste deel pas aan de beurt. Hier bovenop zijn er nu ook de volgende harde afspraken vastgelegd:
• De bouwers realiseren zich terdege dat zij hun project realiseren midden tussen oude, kwetsbare en niet onderheide woningen. Deze zorgplicht geldt voor alle woningen in het hele dorp Sloten in het algemeen, maar voor de vier arbeiderswoningen aan de overzijde van de Lies Bakhuyzenlaan in het bijzonder. Daarom beloven de bouwers dat zij tijdens het bouwproces uiterst zorgvuldig zullen omgaan met de kwetsbare bebouwing rondom het bouwplan.
• De bouwers zeggen toe dat er over de Lies Bakhuyzenlaan geen zwaar transport zal plaatsvinden. De Lies Bakhuyzenlaan zal niet worden belast met zwaar transport van materialen. Dit wordt allemaal vanaf de Sloterweg voorzien. Om dit te kunnen bewerkstelligen zal de ruwbouw in Fase 1 en Fase 2 worden uitgevoerd.
• Ook beloven de bouwers dat er één contactpersoon zal zijn, die zo nodig in geval van overlast tijdens de bouw direct actie kan ondernemen.
• Daarnaast zullen de bouwers de omwonenden en het dorp gedurende het gehele bouwproces proactief informeren over de verschillende fasen en de – ondanks alle inspanningen van de zijde van de bouwer – vermoedelijk niet geheel te voorkomen overlast.

Hoogte helaas juridisch onaantastbaar
De belanghebbenden en vele anderen hadden liever gezien dat de bouwhoogte van drie verdiepingen alsnog verlaagd zou worden naar twee. Dan zou de nieuwbouw immers veel beter aansluiten bij de omliggende lage bebouwing in het hart van het Beschermd Dorpsgezicht Sloten. Hiertoe waren de bouwers echter niet bereid, omdat deze aanpassing zou leiden tot een volledig nieuw ontwerp en daarmee tot een helemaal nieuwe bouwaanvraagprocedure en dat zien zij – na al die jaren en de opgelopen kosten – niet zitten.

Door – in de ogen van de belanghebbenden en vele anderen – oneerlijke voorlichting (misleiding) door de gemeente en het jarenlang niet nakomen van afspraken door de projectontwikkelaar en de gemeente, is niemand over fase 1 van de bouwprocedure naar de rechter gestapt. Op dat moment dacht iedereen namelijk nog dat de gedane toezegging dat in fase 2 ‘het bouwplan’ centraal zou staan en dat iedereen op dát moment de bouwhoogte nog ter discussie kon stellen. Maar toen het eenmaal zover was, bleek dat helemaal niet het geval. De zure juridische realiteit is dat de bouwhoogte niet onder ‘het bouwplan’ in fase 2 valt. Het gaat nu blijkbaar alleen nog over sommige uiterlijke kenmerken van de nieuwbouw. Aangezien fase 1 van de bouwprocedure – door het niet in beroep gaan – inmiddels helaas onherroepelijk vastligt, zijn de mogelijkheden om binnen deze plannen nu nog aanpassingen te maken, beperkt. Toch is het gelukt om met de bouwers en architect van het bouwplan binnen de kaders van het door Welstand goedgekeurde ontwerp en de in fase 1 verleende omgevingsvergunning het uiterlijk van de panden nog te wijzigen.

Rits knagende vragen wordt nooit beantwoord
Het moge duidelijk zijn dat dit inmiddels al lang lopende project over de bebouwing van de kavel waar vroeger de stolpboerderij van Garage Kuykhoven stond, geen schoonheidsprijs verdient. Iedereen die het Beschermd Dorpsgezicht een warm hart toedraagt blijft voor altijd zitten met knagende vragen.

De centrale vraag waarop niemand ooit nog antwoord zal krijgen is: Waarom in vredesnaam wilde de gemeente proactief meewerken aan de aanpassing van het bestemmingsplan in het hart van het oudste deel van het dorpje dat notabene een beschermde status heeft? Wie heeft dat besluit ooit genomen? Was dat de portefeuillehouder? Of mochten de ambtenaren zomaar eigener beweging naar eigen goeddunken afwijken van het democratisch vastgestelde bestemmingsplan, zoals nu beweerd wordt? Waarom tast de gemeente daarmee willens en wetens zijn eigen beschermde dorpsgezicht aan? Waarom werd de toegestane bouwhoogte in het belang van de ontwikkelaar eigenlijk verhoogd zodat hier huizen van drie verdiepingen mogelijk werden? Waarom is politiek, noch de beide andere leden van het Dagelijks Bestuur, noch de Stadsdeelcommissie, hierover al die jaren nooit geïnformeerd? Waarom heeft de gemeente er niet voor gezorgd dat de wil van de stadsdeelcommissie, die zich in 2017 al unaniem opdroeg om de Slotenaren zorgvuldig te informeren én hen te laten participeren in de besluitvorming, werd uitgevoerd?

Hoe frustrerend ook: Die antwoorden zullen er waarschijnlijk nooit komen. Of toch? Er loopt hierover immers nog altijd een in november 2022 ingediend verzoek volgens de Wet openbare overheid, dat nog altijd onbeantwoord blijft…

Boos terugkijken levert niets op
Hoewel de komst van deze woningen hun woongenot zeker zal gaan aantasten, kiezen de omwonenden aan weerszijden van de bouwkavel en de Dorpsraad kiezen er nadrukkelijk voor om naar de toekomst te kijken. Voor de vier gezinnen in de lage arbeiderswoningen langs de Lies Bakhuyzenlaan zal de bouw van deze in ieders ogen te hoge nieuwbouwwoningen zorgen voor veel minder daglicht, laat staan zonlicht, in hun woonkamers op de begane grond. De nu vastgelegde afspraken met de bouwers, die de uitvoering van het bouwproject hebben overgenomen van projectontwikkelaar Lebo, beschouwen zij als het maximale dat zij onder de gegeven juridische omstandigheden nog konden binnenhalen. En uiteraard blijven zij – samen met de andere Slotenaren – goed in de gaten houden of de bouwers zich daadwerkelijk aan de gemaakte afspraken zullen gaan houden…

Meer lezen over de inmiddels lange en vanuit democratisch oogpunt zeer verdrietige historie van dit bouwproject dat al sinds 2017 ‘in de steigers’ staat? Klik dan hier.

Tamar Frankfurther; 2 juni 2023.