Behoefte aan een ‘Visie op het landelijke gebied’?

Het Dagelijks Bestuur van het stadsdeel mag bij ieder bouwplan (in het landelijke gebied) zelf in alle vrijheid bepalen of het plan – al dan niet in afwijking van het bestemmingsplan – wordt toegestaan of niet. Er is nog altijd geen door de politiek vastgesteld toetsingskader, een ‘Visie op het landelijke gebied’, voorhanden.

In de ‘Visie op het landelijke gebied’ kan bijvoorbeeld worden vastgelegd of het van belang is om doorzichten naar het achterland open te houden.
Foto: Trees Kaizer.

Zolang de DB-besluiten hier niet aan getoetst kunnen worden, blijft er bij ieder nieuw besluit sprake van willekeur. In de afgelopen decennia is gebleken dat het Bestuur binnen deze vrijheid veelal de belangen van projectontwikkelaars zwaarder laat wegen dan het behoud van cultuurhistorische waarden van het landelijke gebied. Nieuwe bouwplannen dienen zich aan de lopende band aan, maar nergens ligt vast hoe in algemene zin omgegaan moet worden met de cultuurhistorische waarden van het landelijke gebied: Wat moet beschermd worden?

Inhoudelijke Visie
In deze ‘Visie op het landelijke gebied’ zou verwoord kunnen worden wat in het landelijke gebied het behouden waard is. Denk hier bijvoorbeeld aan zaken als het behoud van en versterken van:
* het doorzicht vanaf de dijkwegen op het open achterland;
* bruggen over en (goed stromende) sloten langs de polderwegen;
* open voortuinen langs de lintwegen;
* bepaalde soorten bebouwing;
* (groene) landschapselementen.

Voorbeeldproject: bouwen bij de Oude Begraafplaats Oud Osdorp
De noodzaak tot het opstellen van een ‘Visie op het landelijke gebied’ wordt onderstreept door de recente bouwaanvraag van de Parochie ‘Onze lieve Vrouw Geboorte uit Halfweg’ bij de Oude Begraafplaats in Oud Osdorp. De Parochie kreeg van het Dagelijks Bestuur – zonder duidelijke onderbouwing – toestemming om te bouwen. Zet dit besluit de deur wagenwijd open voor vergelijkbare bouwplannen?

Deze casus is geschikt als voorbeeld en laat zien hoe belangrijk het is dat de politiek in duidelijke randvoorwaarden gaat vastleggen welke cultuurhistorische waarden in het landelijke gebied in de toekomst leidend moeten zijn bij het al dan niet toestaan van nieuwe bouwinitiatieven. Dat geeft duidelijkheid aan iedereen: aan de projectontwikkelaars, de omwonenden en aan toekomstige bestuurders, die dan niet langer per individuele zaak opnieuw afwegingen hoeven te maken.

Meningen over bouwplan bij de Oude Begraafplaats lopen sterk uiteen
Hieronder gaan de Parochie en de Buurtgroep Oud Osdorp gaan in discussie over:
1. Of het wenselijk is dat hier anders volkstuinen zouden terugkeren.
2. Of dit bouwplan precedentwerking heeft.
3. Of woningbouw op deze locatie toegestaan zou moeten worden.

1. Volkstuinen op deze locatie?
Het huidige bouwplan is in strijd met het bestemmingsplan. Dit wordt door de Parochie niet betwist. Hier zou een volkstuinencomplex geëxploiteerd kunnen worden. Per nutstuin is een schuurtje van 6 m² en 2 meter hoogte toegestaan. Dan zouden hier ongeveer 30 á 40 tuinschuurtjes mogen komen.

De Parochie: “Wat de Buurtgroep Oud Osdorp verzuimt te vertellen is dat wij heel veel kosten voor dit stuk grond moeten maken: Op bevel van het stadsdeel hebben wij het volkstuincomplex op deze locatie hebben moeten ontruimen. Wij hebben alle bouwsels gesloopt en hebben daarna een kostbare grondsanering (met asbest) uit moeten uitvoeren. Daarbij hebben wij jarenlang eigenaarslasten moeten betalen, zonder enige inkomsten. Daarnaast gaan we een landschapsarchitect inschakelen, want we willen op een passende wijze zowel het toegang pad als de voormalige begraafplaats in oude luister herstellen (én onderhouden). Het is daarom niet meer dan redelijk dat de Parochie ook inkomsten uit deze grond haalt. Volgens het bestemmingsplan mogen hier volkstuinen komen. Verdient dat dat de voorkeur?”

Frans van der Woerd reageert: “Als buurtgroep hebben wij nooit betwist dat de Parochie geld nodig heeft. Maar een redelijk bedrag, niet de hoofdprijs. De Parochie klaagt dat zij al jaren geen inkomsten heeft van dit perceel. Een vreemd argument. Immers, vanaf 2016 had de parochie de grond kunnen verhuren aan enkele tientallen volkstuinders. Dan was er al zes jaar een stabiele inkomstenbron geweest. Alle volkstuincomplexen in de omgeving hebben wachtlijsten. Het had dus geen moeite gekost om kandidaten te vinden. De Parochie heeft daar niet voor gekozen, maar heeft wel veel geld uitgegeven aan diverse adviesbureaus. Blijkbaar om met verkoop als bouwgrond financieel een grote klapper te kunnen maken, dus voor de hoofdprijs te gaan. Ja, als buurtgroep verkiezen wij volkstuintjes boven negen meter hoge woningen.”

2. Precedentwerking voor elders op de Osdorperweg?
De Parochie betwist dat hun bouwplan de weg opent om ook andere bouwprojecten langs de Osdorperweg mogelijk te maken. Dat andere grondeigenaren met dit bouwproject als voorbeeld óók mogen gaan bouwen. De Parochie: “Van precedentwerking is geen sprake. In tegenstelling tot andere mogelijke bouwlocaties aan de Osdorperweg, heeft deze locatie specifiek de bestemming “recreatie / nutstuinen”. Deze locatie met deze bestemming, zijn historische bebouwing (vroeger een kerk met pastorie) en de tussenliggende begraafplaats maakt géén fysiek onderdeel uit van het achterliggende veenweidelandschap”.

De reactie van de Buurtgroep Oud Osdorp: “De Parochie volgt de gemeente met de stelling, dat bebouwing op de oude begraafplaats geen precedentwerking inhoudt. Wij hebben daar geen vertrouwen in. Tijdens de rechtszaak heeft de gemeente gezegd dat “de gemeente bij een aanvraag voor afwijking van het bestemmingsplan met een degelijke onderbouwing actief moet onderzoeken of medewerking mogelijk is”. De rechter liet blijken dat dit geen wettelijke plicht is, maar een beleidskeuze van Amsterdam. Dat beleid biedt alle kansen aan grondeigenaren. De recente aanvraag voor de bouw van twee woningen nabij Osdorperweg 803 is voor ons een teken aan de wand. Immers, als er één schaap over de dam is (in dit geval toestemming voor woningbouw aan de Parochie) volgen er meer.”

3. Is woningbouw op deze locatie wenselijk?
“Ja”, zegt de Parochie voluit. Vervolgens meldt de kerk dat zij het oorspronkelijke bouwplan al flink hebben laten aanpassen en dat dit vooral gebeurd is, als reactie op de visie van de Buurtgroep. De Parochie: “Wij hebben de bebouwing opgeschoven. Hierdoor wordt het uitzicht voor de direct omwonenden verruimd. Het gaat nu om twee en niet langer om drie woningen en het parkeren is nu volledig achter de woningen gesitueerd. Daarnaast is ‘vergunningsvrij bouwen’ alleen mogelijk aan de achterzijde én komen er als erfafscheidingen groene hagen die niet te hoog worden. Daarmee zijn de doorzichten naar achteren verzekerd én passend in de landelijke omgeving en bij de voormalige begraafplaats.”

Frans van der Woerd hierover namens de bewoners: “De Parochie en Buurtgroep blijven het fundamenteel oneens over het principe van woningbouw op deze bijzondere cultuurhistorisch waardevolle plek, precies in de kom van het dorp. De Parochie noemde haar plan tijdens de rechtszitting “goed rentmeesterschap”. Terwijl zij in 2013, bij de totstandkoming van het bestemmingsplan, geen bezwaar heeft gemaakt tegen de bestemming “recreatie”. Ja, de Parochie heeft de twee huizen enkele tientallen meters verschoven. En naast de huizen mogen dan geen bouwsels verschijnen, maar heggen en schuttingen mogen wel. Voor onze Buurtgroep is dat een verschil tussen een beetje meer of een beetje minder fout. Maar het blijft fout.”

Tamar Frankfurther, 1 november 2021.